Onderhoud MOETEN en WILLEN in proefcomplex Haag Wonen rectificatie tekst Nieuwsflits 1-2012

Door de actuele financiële ontwikkelingen kijken veel woningcorporaties kritischer naar hun onderhoudsuitgaven. Haag Wonen doet dit al langer. De centrale vraag is: hoe krijgt de corporatie uit elke euro die zij investeert zoveel mogelijk woonplezier voor huidige én toekomstige huurders? De Haagse corporatie heeft daartoe vanaf 2009 haar onderhoudsbegroting gekoppeld aan haar strategisch voorraadbeleid.

Dit betekent dat het toekomstplan van een wooncomplex uitgangspunt is voor het geplande en niet geplande onderhoud en voor de eventuele verbeteringen. Het doel is dat elke huurder ongestoord woonplezier ervaart. Want daar doet Haag Wonen het voor.

Proefproject: Haag Wonen, ICP en TU Delft
Woningen allereerst in conditie houden én kijken waar een extra kwaliteitsimpuls nodig is. Met altijd de huurder centraal. Deze werkwijze sluit goed aan bij de aanpak voor het onderhoud die is ontwikkeld door ICP+Vastgoedconsultants en TU Delft. Daarom heeft Haag Wonen samen met ICP+Vastgoedconsultants en TU Delft een proefproject uitgevoerd in Den Haag Zuidwest.

Doel van dit proefproject was om nog scherpere keuzes te maken voor het uit te voeren onderhoud. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen verplicht onderhoud (MOETEN) en onderhoud uit te voeren volgens gekozen beleid (WILLEN).

De theorie
Nagegaan is welk deel van de onderhouds-en verbeterplanning van een wooncomplex wordt besteed aan verplicht onderhoud en welk deel bestaat uit extra onderhoud of verbeteringen. Voor het juridisch verplichte onderhoud is uitgegaan van de wetgeving: het Bouwbesluit bestaande voorraad, de Huurprijzenwet woonruimte en de bepalingen over vervolgschade in de Woningwet. Deze wetgeving waarborgt de kwaliteit van corporatiewoningen. Voor het bepalen van de maatregelen is uitgegaan van kostenefficiëntie (het gewenste product, tegen zo laag mogelijke kosten), rekening houdend met de restant levensduur van de bouwdelen, de exploitatietermijn en voor en nadelen van het clusteren in de uitvoering.

Mogelijkheden verkennen in workshops
Voor het proefcomplex in Den Haag Zuidwest is een tweetal workshops georganiseerd waaraan alle bij het onderhoud en beheer betrokken disciplines hebben deelgenomen: de bouwkundige en installatietechnische planvoorbereiders, onderhoudsplanners en teamleider Onderhoud, de beheerconsulent, verhuurconsulent en teamleider van het Wijkteam en de beleidsmedewerkers Strategisch Voorraadbeleid en Duurzaamheid. De sessies leverden verrassende inzichten op over de wijze van beheer en de te plannen maatregelen. Doel en effectiviteit werden uitgebreid bediscussieerd.

Verhouding: MOETEN versus WILLEN

• Voor het proefcomplex blijken de onderhoudsuitgaven volgens het juridisch verplichte minimum (MOETEN) 62% van de meerjaren onderhoudsbegroting te zijn.

• De overige 38% bestaat uit beleidskeuzes in het onderhoud (WILLEN), waarbij een deel van die 38% ook nog investeringen zijn die worden gedekt door een huurverhoging.

Het juridisch verplichte onderhoud MOETEN gaat niet verder dan een op reparatie en herstel gerichte aanpak. Maar Haag Wonen wil bij de meeste wooncomplexen meer voor haar bewoners. Zo WIL Haag Wonen bij complexen met een bepaalde levensduur de open verbrandingstoestellen vervangen door gesloten combiketels, hoewl dit juridisch niet MOET. Ook WIL Haag Wonen bij het vervangen van kapotte tegels een bepaalde eenheid in kleur van het tegelwerk bereiken, wat juridisch ook niet MOET.

Voordelen: MOETEN versus WILLEN

• De wijkteams binnen Haag Wonen hebben direct contact met de huurders. Door bij het onderhoud nadrukkelijk onderscheid te maken in MOETEN en WILLEN wordt voor iedereen duidelijk welke verplichte onderdelen Haag Wonen uitvoert en welk extra onderhoud en verbeteringen de corporatie doet in woningen.

• Ook maakt het ondersheid tussen MOETEN en WILLEN het mogelijk om de beleidsruimte binnen het onderhoud explicieter bij de besluitvormers neer te leggen. Het maakt het afwegingsproces inzichtelijker.

• Het grootste winstpunt in de workshops was dat er een gemeenschappelijke taal ontstond, waarin onderhoudsmensen, beheerders en beleidsmensen met elkaar praatten over onderhoud. Regelmatig stelde men elkaar de vraag: moet dit of wil je dit en waarom wil je dit? Waarbij het grote voordeel is dat het MOETEN strikt is vastgelegd en het WILLEN altijd onderwerp van discussie is. De deelnemers aan het proefproject zijn enthousiast over deze aanpak.

De toekomst
Naar aanleiding van het proefproject werkt Haag Wonen een voorstel uit waarin-naast het juridisch verplicht onderhoud (MOETEN)- een aantal standaardmaatregelen (ALTIJD WILLEN) is opgenomen. Het pakket kan per complex worden aangevuld met extra maatregelen(SOMS WILLEN). Deze aanpak past Haag Wonen toe op alle bestaande wooncomplexen die de corporatie de komende jaren met slimme en duurzame ingrepen in conditie houdt en gereed maakt voor huidige en toekomstige bewoners. Want daar gaat het Haag Wonen om: wonen beter en veiliger maken en mét bewoners zorgen voor woonplezier.